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      绿城中国2018年净利润腰斩 创始人宋卫平持续减持下的隐忧



        2018年,绿城中国控股有限公司(3900.HK,下称“绿城中国”)未完成其年度销售目标1600亿元,实际完成1564亿元,全年净利润下滑超50%。在此背景下,公司仍然提出2019年考核目标1800亿元,争取实现2000亿元,2019年前四月,销售金额仅383亿元,这无疑将给绿城中国带来巨大挑战。

      绿城中国2018年净利润腰斩

        宋卫平减持“砸盘”

        就在近日,绿城中国创始人宋卫平加速离场引发了资本市场关注,根据公告,4月25日至5月6日,宋卫平7次减持绿城股票,合计减持423.05万股。受此影响,公司股价连续走低,截至5月15日收盘,绿城中国股价为5.68港元,相比4月初的股价高位8.49港元大幅下跌,总市值从177亿港元缩水至123亿港元。

        对此,绿城中国表示,此举系规避同业竞争问题,未来宋卫平仍会继续减持,直至持股比例降低至10%以下。目前宋卫平仍手握绿城10.59%的股权,不仅如此,他还持有蓝城70%的股权,是蓝城第一大股东。蓝城的主要业务为文旅小镇,2016年该公司层提出“百镇万亿”计划,即十年内造100个小镇,实现一万亿的销售额的宏伟目标。

        但随着绿城进驻小镇业务的进一步落地,宋卫平似乎陷入了“左右互搏”的尴尬境地。2019年3月,在绿城中国举办的媒体沟通会上,绿城总裁张亚东宣布要建设20个小镇项目的投资计划,并表示绿城为此准备了50亿的资金拿地,这一战略的提出或与公司业绩下滑有关。

        公开资料显示,绿城中国一向以高品质、长周期、高端化的开发策略见长,曾经一度名列行业前十,但在2018年公司排名已掉至第17位。2018年绿城中国实现合同销售1564亿元,仅增长6.9%,排在20强房企销售额增速的末尾,全年净利润仅10.03亿元,同比下滑54.18%。

        对于业绩下滑的症状,绿城中国表示,是因为集团2018年度出售附属公司而产生的净收益减少、年内集体的物业减值亏损拨备有所增加,以及人民币贬值而对集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损。

        不过,这一解释似乎不具备太大说服力。根据财报,2018年年中时公司净利润还有23.35亿元,到2018年年末净利润已降到10.03亿元,半年内净亏损14.5亿元;此外,2018年公司净利率为3.94%,创近5年新低,净资产收益率3.7%,为近3年来的最低记录。

        1800亿的目标充满挑战

        尽管2018年业绩不佳,但绿城中国还是制定了未来三年高速增长的目标,2019年销售额争取为2000亿元,考核目标为1800亿元;2020年、2021年的争取目标分别为2500亿元、3000亿元。

      绿城中国2018年净利润腰斩

        但从目前销售业绩完成情况来看,公司能否完成1800亿元的考核目标仍是未知数,2019年前4月,绿城中国销售金额仅383亿元,同比减少7.3%。照此计算,今年前四个月,其目标的完成度仅为21%。

        《投资者网》研判财报发现,2019年公司销售额下滑的主因在于代建业务缩水,而这一业务曾是绿城中国追赶头部房企的重要利器,其毛利率一度达到60%。2017年年报显示,代建业务的规模已达到房地产开发规模的一半,在整体收入中的占比近42.13%。

        但到了2018年,形势急转直下,代建业务在总销售额中的占比大幅下降到34%。2019年1-4月,其代建项目累计取得合同销售面积约95万平方米,合同销售金额约为115亿元,同比减少33.9%,代建业务在总销售额中占比下滑至30%。

        这似乎又与代建项目品质下滑有关。2018年,绿城中国开发的物业多次陷入品质?;?,业主维权声音不断。杭州绿城富春玫瑰园、青岛绿城郁金香岸、即墨中航绿城·理想城三个样本项目,甚至登上《中国房地产报》“315”期间发布的工程质量黑榜,外立面开裂、房屋渗水、墙体空鼓是上黑榜的主要问题。

        代建业务显然已经不再能支撑业绩增长,绿城中国决定另辟蹊径,发力小镇业务。4月19日,绿城小镇集团与开元酒店集团签署合作协议,并宣布要打造“中国小镇第一品牌”。

        不过,对于公司未来发展前景,业内多持怀疑态度。据Wind数据,绿城中国综合投资评级2019年3月起被下调至“卖出”。当月,CIMB投资银行发布研报给出“减持”评级,预测公司目标价为5.6港元;花旗集团则给出“卖出”评级,预测其目标价为6.22港元。

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